不動産相続はローンも引き継ぐ？支払わなくていい場合も解説

不動産相続をする際、住宅ローンが残っていたらその返済義務も引き継ぐのかと、ご不安ではありませんか。
実際、ローンも相続の対象になりますが、多くの場合は「団体信用生命保険」によって残債が免除されます。
本記事では、ローン相続の基本ルールや返済免除の仕組み、そして最終手段である相続放棄までを、順を追って解説いたします。
予期せぬ負債を抱えず、落ち着いて相続手続きを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

残った住宅ローンも相続の対象になる？

故人が遺した住宅ローンについて考える際、おさえるべき基本があります。
まずは、住宅ローン残債が相続財産として、どのように扱われるのかについて解説していきます。

ローンは債務として相続する

相続財産には、預貯金や不動産といったプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。
そのため、原則として相続人は、故人が残した住宅ローンの返済義務をそのまま引き継ぐのが原則です。
一般的に、住宅ローンなどの金銭債務は「可分債務」として扱われ、相続人がそれぞれ法定相続分に応じて返済義務を引き継ぎます。
ただし、実務上は金融機関（債権者）が相続人のうちの誰かに対して全額の支払いを請求する場合もあるため、注意が必要です。
このような場合、ほかの相続人に負担分を求償（請求）できる仕組みがあります。

相続税と債務控除の関係

相続税を計算する際には、その負担を軽くするための「債務控除」という仕組みが設けられています。
債務控除とは、相続するプラスの財産の総額から、住宅ローンなどの債務を差し引くことができる制度です。
たとえば、相続財産の合計が8,000万円で、住宅ローンの残債が3,000万円ある場合を考えてみましょう。
この場合では、財産総額の8,000万円からローン残債3,000万円を引いた、5,000万円が課税対象の基本額となります。
債務控除がなければ、8,000万円に対して税金がかかるため、結果的に相続税の負担が軽くなります。

全額相続と例外的な事例

相続人が返済義務を負うのは、故人が団体信用生命保険、いわゆる「団信」に加入していなかった場合です。
近年の住宅ローンでは、団信への加入が必須条件であることが多いものの、古い契約などでは未加入の場合もあります。
また、団信に加入していても、契約時に健康状態を正しく申告しなかったなどの「告知義務違反」があると、保険金は支払われません。
このような保険が適用されない状況では、残ったローンはそのまま相続人に引き継がれ、返済していく必要があります。
一方で、返済義務を免れるもっとも一般的な場合は、故人が団信に加入していて保険金がきちんと支払われる場合です。
その他にも、財産全体を調べて借金の方が多い場合は、「相続放棄」という手続きを選ぶことで返済義務を免れることも可能です。

ローンを支払わなくていい場合

前章ではローン残債も相続の対象になると述べましたが、必ずしも返済義務を負うわけではありません。
ここでは、団体信用生命保険で、ローン返済が免除される仕組みと注意点について解説いたします。

団信による返済免除

団体信用生命保険、通称「団信」は、ローンの契約者が亡くなった際などに、保険金で残債を完済する制度です。
まず、相続が発生したら、相続人はローンを契約している金融機関へ死亡した旨を速やかに連絡しましょう。
連絡を受けた金融機関の案内に従い、請求書や死亡診断書といった必要書類を準備して提出します。
その後、金融機関から完済証明書などが届くため、法務局で不動産の抵当権を抹消する登記手続きをおこないましょう。
この抵当権抹消登記を完了させることで、不動産は完全に負債のない状態で相続人のものとなります。

返済免除のための手続き

団信による返済免除の手続きを円滑に進めるためには、いくつかの大切なポイントがあります。
もっとも重要なのは、相続が始まったら、できるだけ早く金融機関へ第一報を入れることです。
連絡が遅れると、その間も口座から返済が引き落とされ、後で返金手続きが必要になるなど手間が増えてしまいます。
金融機関からの案内にしたがって、保険金請求書や戸籍謄本など、必要な書類を正確に把握して準備を進めましょう。
これらの書類は、市区町村役場などで取得する必要があるため、計画的に準備することが大切です。

団信が使えない場合

団信は残された家族にとって心強い制度ですが、必ずしも保険金が支払われるわけではない点に注意が必要です。
たとえば、がん保障などの特約を付けていなければ、がんと診断されただけでは返済は免除されません。
深刻なのは、保険金が支払われない「免責事由」に該当する場合で、代表例が「告知義務違反」です。
これは住宅ローンの契約時に、高血圧などの持病を隠して、健康状態を偽って申告した場合などがあてはまります。
このほか、保障が開始される前の病気が原因で死亡した場合や、法律に違反する行為が原因の場合も対象外となります。

ローンが多額な場合の対処法

ここまで住宅ローンの相続や団信について解説しましたが、最終的な手段もおさえておきましょう。
最後に、ローン残高が大きいときに、相続放棄という選択肢も検討することについて解説していきます。

相続放棄の制度と手続き

相続放棄とは、家庭裁判所に申し立てることで、相続に関する一切の権利と義務を放棄する法的な手続きです。
しかし、預貯金や不動産といったプラスの財産もすべて手放すことになり、都合の良い選択はできません。
この手続きには「相続の開始を知った時から3か月以内」という、厳格な期限が設けられています。
この熟慮期間と呼ばれる期間を過ぎてしまうと、原則としてすべての財産を相続したとみなされるのです。
手続きは、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ、申述書や戸籍謄本などの必要書類を提出しておこないます。
その後、裁判所からの質問状に回答し、問題なく受理されると「相続放棄申述受理通知書」が届き、手続きは完了です。

放棄を考えるべき具体例

相続放棄を検討するタイミング例は、預貯金などのプラスの財産より、ローンなどのマイナスの財産が明らかに多い「債務超過」の状態の場合です。
たとえば、不動産の査定額が2,000万円にも関わらず、ローンが3,000万円も残っているような、オーバーローンの場合が該当します。
このような状況で相続すると、家を売っても1,000万円の借金だけが残ってしまうことになってしまいます。
そのため、3か月の熟慮期間内に、財産と債務の全体像を正確に把握することが大切です。

相続放棄した後の注意点

相続放棄した不動産に住み続けている場合など、その財産を占有していると「管理義務」が残ることがあります。
また、家の管理を怠って、倒壊などで隣家に損害を与えた場合、賠償責任を問われる可能性があるため注意しましょう。
相続放棄が完了したら、金融機関などの債権者へ「相続放棄申述受理通知書」の写しを送付しておくと安心です。
さらに、避けたい危険性は、意図せず相続放棄ができなくなる「法定単純承認」とみなされてしまうことです。
熟慮期間中に故人の預貯金を引き出して使ったり、不動産を売却したりすると、相続を承認したことになります。
相続放棄を少しでも検討しているならば、方針が固まるまで遺産には一切手を付けないようにしましょう。

まとめ

住宅ローンはマイナスの財産として相続の対象になりますが、団体信用生命保険に加入していない場合は返済義務を引き継ぐことになります。
団信に加入していれば保険金でローンは完済されますが、告知義務違反などがあると保険金が支払われないため注意が必要です。
借金が財産を上回る場合は、相続開始から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てて、相続放棄するという選択肢も検討すべきでしょう。