住宅ローンを滞納するとどうなる？対処方法や滞納前に講じるべき対策も解説

住宅ローンを借りるときは、もし滞納したらどうなるのか心配になりますよね。
住宅ローンの返済は長期間続くので、何らかの事情が生じて滞納してしまう可能性はあります。
そこで今回はマイホームの購入を検討している方に向けて、住宅ローンを滞納したらどうなるのか解説します。
対処方法や滞納前に講じるべき対策も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンを滞納するとどうなる？①滞納すると生じるリスク

マイホームを購入する際は、住宅ローンを借りることが一般的です。
住宅ローンの返済は長期間続くので、途中で病気や失職などの事態が生じ、滞納してしまうことがあるかもしれません。
住宅ローンの滞納には自宅を差し押さえられてしまうイメージがあり、不安になることもあるでしょう。
けれど、住宅ローンを滞納しても、すぐに自宅を差し押さえられるわけではありません。
滞納した場合にどうなるかは、滞納期間に応じて変わります。
そこで、住宅ローンを滞納するとどうなるのか、3つの期間に分けて確認してみましょう。

滞納が3か月以内の場合はどうなるのか

住宅ローンを滞納すると、まずお金を借りている金融機関から督促を受けます。
また、本来の返済日の翌日から遅延損害金が発生します。
遅延損害金は「元金×遅延損害金利息÷365日×遅延日数」の計算式で算出され、遅延損害金利息の利率は年15％ほどです。
たとえば、毎月の返済額の元金が8万円の住宅ローンを10日滞納した場合、遅延損害金は「8万円×15％÷365日×10日＝329円」です。
このくらいの金額ならそれほど影響はないと思うかもしれませんが、遅延日数が延びると金額が大きくなるので注意しましょう。

滞納が3か月を超えるとどうなるのか

滞納が3か月を超えると、期限の権利を喪失します。
期限の権利とは、住宅ローンを分割で返済することができる権利です。
期限の権利を喪失すると住宅ローンを分割で返済できなくなるので、一括請求されてしまいます。
また、滞納が3か月を超えると個人信用情報機関にその記録が登録されるので、クレジットカードの作成やほかのローンの借入が難しくなってしまうでしょう。

滞納が6か月以上続くとどうなるのか

住宅ローンの滞納が6か月以上続くと、代位弁済がおこなわれます。
代位弁済とは、住宅ローンを借りるときに契約した保証会社などが、債務者に代わって金融機関に残債の全額を支払うことです。
そして、代位弁済をした保証会社などは、立て替えたお金を回収するために競売の準備を始めます。
競売とは、債権者が裁判所に申し立てて債務者の自宅を強制的に売却することです。
競売の手続きが進むと自宅は差し押さえられて、対処ができなくなってしまうでしょう。

住宅ローンを滞納するとどうなる？②滞納した場合の対処方法

住宅ローンの滞納が6か月以上続くと、自宅を差し押さえられて対処ができなくなってしまう可能性があります。
したがって、住宅ローンを滞納したときは、そのような事態になる前に対処方法を実践したほうが良いでしょう。
おもな対処方法は3つあるので、それぞれ解説します。

対処方法1：債務整理

住宅ローン以外にも債務がある場合は、債務整理を検討しましょう。
債務整理とは負債を整理する手続きであり、任意整理と個人再生、自己破産の3種類があります。
任意整理は、債務者が借入先に利息のカットや返済額の減額を直接交渉する方法なので、住宅ローンを対象から外すと自宅を手放さずに済みます。
個人再生は、裁判所を介して借金の一部を免除してもらう方法であるため、整理する債務は選べません。
ただし、住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローン以外の債務を減額して住宅ローンは返済を続けることができます。
自己破産はすべての借金をなくすことができますが、自宅や車などの財産を手放さなくてはならないので、最終手段として考えましょう。

対処方法2：任意売却

住宅ローンの返済だけが難しいときにおすすめの方法は、任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産を、借入先の金融機関の許可を得て売却する方法です。
住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されているので、通常は売却できませんが、任意売却の許可を得ると売ることができます。
任意売却であれば相場に近い金額で売れる可能性があるため、生活再建の期待がもてます。
住宅ローンの滞納が続いて競売にかけられると、売却価格は相場よりも大幅に安くなってしまうので、そのあとの生活再建は難しいでしょう。
したがって、住宅ローンの返済が厳しいときは、競売にかけられる事態になる前に任意売却を検討することが大切です。

対処方法3：リースバック

リースバックとは、自宅を売却したあとに賃料を支払ってそのまま住み続ける方法です。
自宅を手放すことにはなりますが、離れずに済むことは大きなメリットでしょう。
住宅ローンを滞納していても、「売却金で完済できる」「家賃の支払いを続けられる」などの条件を満たせばリースバックが可能です。
売却金で住宅ローンを完済できそうではあるものの、自宅を離れたくない場合はリースバックを検討してみましょう。

住宅ローンを滞納するとどうなる？③滞納前に講じるべき対策

住宅ローンを滞納しても、早めに任意売却やリースバックなどの対処方法を講じると競売にかけられる事態は避けられます。
けれど、住宅ローンの返済が難しくなったときは、自宅を売却しなくてはならないことが多いでしょう。
せっかく購入した自宅を手放さないためには、住宅ローンを滞納してしまう前に対策を講じることが大切です。
とくに有効な3つの対策について、確認しておきましょう。

滞納前に講じるべき対策1：返済条件の変更を相談する

住宅ローンを滞納する前であれば、返済条件を変更できる可能性があります。
そのため、このままでは住宅ローンを滞納してしまうかもしれないと感じたときは、早めに借入をしている金融機関へ相談しましょう。
金融機関に相談すると、1年間だけ利息の支払いのみにしてもらったり、返済期間を延長して月々の返済額を減らしたりなどの変更をしてもらえる可能性があります。
ただし、病気や介護による一時的な収入減など、金融機関に納得してもらえる理由がないと認められないことがあるので注意しましょう。

滞納前に講じるべき対策2：借り換えを検討する

金利の低い住宅ローンに借り換えをすることも、滞納を防ぐ対策の1つです。
金利が下がると毎月の利息が低くなるので、返済を続けられる可能性があります。
ただし、借り換えにはさまざまなコストがかかるので注意が必要です。
たとえば、現在の住宅ローンには繰上返済手数料や保証会社事務手数料など、新規の住宅ローンには事務手数料や保証料などがかかります。
借入金額にもよりますが、これらのコストは合計で40万円から50万円ほどかかると考えられます。
また、住宅ローンを新しく契約する際は審査が必要で、時間がかかることにも注意しましょう。

滞納前に講じるべき対策3：保険適用の有無を確認する

住宅ローンを滞納しそうな理由が病気である場合は、保険を適用できるかどうか確認しましょう。
住宅ローンを契約する際に通常加入する団体信用生命保険は、加入条件によって疾病時などにも保険金が出る可能性があります。
たとえばガンや脳卒中、急性心筋梗塞や高血圧症などになった場合に保険金が出るオプションが付いていると、対象の病気だと診断された場合に保険金が出ます。
保険金が出ると住宅ローンを滞納せずに済むかもしれないので、病気になったときはまず契約内容を確かめてみましょう。

まとめ

住宅ローンを滞納したらどうなるかは、滞納期間に応じて変わります。
6か月以上滞納すると競売にかけられてしまう可能性があるので、その前に任意売却などの対応策を検討する必要があります。
自宅を手放す事態になることを避けるためには、滞納してしまう前に早めの対策を講じましょう。