不動産の販売形態とは？購入するときの流れや注意点をご紹介！

不動産の購入は、人生のなかで大きなイベントの一つです。
多額の資金も動くため、なかなか購入を決断できないケースもあるでしょう。
そこで今回は、不動産購入を検討している方に向けて、不動産の販売形態にはどのようなものがあるか、購入時の流れや注意点をご紹介します。

不動産購入で知っておきたい主な販売形態とは

不動産の販売形態は、主に「売主物件」と「仲介物件」の2種類です。
それぞれ異なる特徴があるので、不動産の購入前に確認しておきましょう。

販売形態①売主物件とは

売主物件とは、仲介業者を挟まず、物件の売主から直接購入する方法です。
しかし、個人同士が直接不動産の売買をおこなうケースは、ほとんどありません。
ここでいう売主物件は、一般的に不動産会社が売主であるケースを指します。
売主物件のメリットは、スムーズに不動産を購入できることです。
売主が不動産会社であるため、仲介手数料も発生しません。
注意点として、物件探しは自分でおこなわなければならず、金融機関との手続きも自分で調べる必要があります。

販売形態②仲介物件とは

買主と売主の間に仲介業者を挟み、物件の売買をおこなう形態が「仲介物件」です。
不動産会社が仲介をおこなってくれるため、金融機関との手続きや契約などもサポートしてくれるでしょう。
また、買主との価格交渉を任せられるのも、ポイントです。
初めての不動産購入でもプロがサポートしてくれるので、安心して手続きを進められるでしょう。
この販売形態のデメリットは、仲介手数料がかかることです。
仲介手数料は仲介業者によって異なりますが、以下の上限が設定されています。
物件価格の3%+6万円+消費税
たとえば、4,000万円の不動産を購入したケースでは、次のように仲介手数料が算出されます。
4,000万円×3%+6万円+10%（消費税）= 最大138.6万円
どちらの販売形態が良いのかは、それぞれの状況によって異なるので、メリット・デメリットを天秤にかけて判断する必要があります。
早期に不動産を購入したいのであれば売主物件、プロのサポートを受けたいなら仲介物件がおすすめです。

不動産を購入するときの流れ

不動産購入で失敗しないためには、ある程度の流れを事前に把握しておかなければなりません。
大まかな流れは以下のとおりとなっているので、段階ごとにポイントを押さえておきましょう。

流れ①希望条件を決定して物件を選ぶ

まず、購入する不動産の希望条件を決定する必要があります。
物件価格や間取り・立地など、優先順位を決めておきましょう。
ここでの注意点は、家族構成や収入など、将来を見据えた条件を整理することです。
長期的な目線で計画を立てないと、不動産の購入後に住みづらさを感じてしまう可能性があります。
失敗を避けるためには、あらゆるリスクを想定した条件設定がポイントです。
希望条件をもとに物件を決定したら、実際に現地へ足を運んでみましょう。
周辺環境や物件の傷み具合などは、資料だけで判断できないため、自分の目で確認することをおすすめします。

流れ②資金計画を立てて物件の申し込みをする

物件を決めたら、資金計画を立てる流れへと移っていきます。
ここでの資金計画とは、不動産を購入するための資金をどのように調達し、払っていくのかを考えることです。
あらかじめ入念な資金計画を立てておけば、無理のない予算と返済プランを組めるでしょう。
プランを考えるときには、頭金や住宅ローンの借入額・物件取得にかかる諸費用などを考慮するのがポイントです。
資金計画を立てると、購入の申し込みをおこないます。
この流れで、不動産会社に対して「不動産購入申込書」を提出するのが一般的です。
不動産購入申込書とは、物件を購入する意思があることを売主に示すための書類を指します。
申込書はあらかじめ雛形が決まっているので、それらの書類をゼロから作成する必要はありません。

流れ③住宅ローンの事前審査を受けて買主と売買契約を結ぶ

住宅ローンを利用して不動産購入をするなら、この流れで事前審査を受けます。
申請者の信用情報や返済能力などを簡易的に審査するものとなっているため、短期間で審査結果が把握可能です。
住宅ローンの事前審査をクリアすると、買主との売買契約に流れが進みます。
不動産の売買契約前には、宅地建物取引士が重要事項に関しての説明をおこなうので、内容をよく確認しておきましょう。
その後、契約を結ぶタイミングで「手付金」を支払うのが基本です。
金額は「購入価格の20%以内が上限」と定められています。

流れ④住宅ローンを契約し物件の引き渡しを受ける

売買契約を締結したら、住宅ローンの本契約をおこなうのが一般的な流れです。
事前審査とは異なり、1〜2週間ほどかけて、金融機関や保険会社が申請者の収入・年齢・健康状態などを審査します。
その後に決済を済ませ、物件の引き渡しとなるでしょう。
物件の引き渡し時には、司法書士による所有権移転登記・所有権保存登記がおこなわれるので、事前に流れを確認しておくことが大切です。
これらの手続きに必要な書類として、権利証や印鑑証明書・住民票などが挙げられます。

不動産を購入するときの注意点

不動産を購入するときには、資金計画に関する注意点と災害リスクに関する注意点を押さえておかなければなりません。
それぞれどのような点に注意するのか、以下で確認しておきましょう。

資金計画に関する注意点

不動産購入で必要な資金は、土地や建物の費用だけではありません。
初期費用の目安として、新築物件は物件価格の3～7％、中古物件で6～10％かかります。
主な内訳は、税金・頭金・保険料などです。
不動産の購入をきっかけに家具を新調するケースでは、家具代も必要になるでしょう。
そのため、これらの費用を考慮した資金計画を立てなければなりません。
また、中古物件を購入するときには、リフォーム費用も想定することが注意点です。
工事内容によっては、税金が優遇される可能性もあるので、資金計画を立てるうえでチェックしておきましょう。
そのほか、仲介手数料の金額に注意が必要です。
仲介手数料は、初期費用のなかでも割合が大きいため、慎重に判断しなければなりません。
あらかじめ相場を把握しておくと、思わぬ失敗を避けられるでしょう。

災害リスクに関する注意点

不動産の購入では、災害リスクを考慮しておく必要があります。
地震や台風といった災害は、いつ起こるか予測ができないため、入念な対策をとっておかなければなりません。
代表的な対策として、ハザードマップを活用する方法が挙げられます。
ハザードマップとは、災害リスクを可視化した地図のことです。
これらを閲覧すれば、河川の氾濫や地盤被害・避難場所への移動しやすさを把握できます。
自治体のホームページから確認できるので、万が一に備えておきましょう。
さらに、建物の耐震強度をチェックしておくのも注意点です。
耐震強度を確認する方法は「築年数から調べる方法」と「耐震診断で調べる方法」の2パターンあります。
1981年6月1日以降に建築確認された不動産は、新耐震基準に沿って建築されているため、震度6強〜7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを目安とした設計です。
より信頼性の高い耐震診断をしたい方は、専門業者へ調査を依頼することをおすすめします。

まとめ

不動産の販売形態は、売主から直接購入する「売主物件」と、仲介を挟む「仲介物件」の2種類です。
不動産を購入するときには、まず物件の希望条件を決定するのが一般的な流れとなっています。
注意点として、資金計画は初期費用を考慮することや、災害リスクを想定しておくことが重要です。