住宅を購入するときのオーバーローンとは？注意点やリスクをご紹介

住宅を購入するために住宅ローンを組むと、オーバーローンの状態になることがあります。
オーバーローンの状態にはいくつかの注意点があり、リスクがあるため気を付けなければなりません。
今回は、住宅を購入するときのオーバーローンとは何か、オーバーローンの注意点やリスクについてご紹介します。

住宅を購入するときのオーバーローンとは

住宅を購入するときには、一般的に住宅ローンを組んで費用を捻出します。
住宅ローンを組むときは頭金を用意して、実際の住宅の購入金額よりも低い価格の融資を受けることが多いです。
一方で、住宅の購入金額よりも高い金額の融資を受ける状態もあり、これをオーバーローンと呼称します。

オーバーローンの意味

オーバーローンとは、銀行からの融資が預金額を上回る、貸出超過の状態です。
住宅ローンでは、新築する住宅や購入する住宅の価格よりも高い金額の融資を受けることを指します。
オーバーローンの状態が選択されるのは、頭金の用意が難しく諸費用もローンによって賄いたいときなどです。

オーバーローンで用意できる諸費用

住宅ローンを借りて住宅を購入するときは、さまざまな諸費用が発生します。
不動産購入にかかる諸費用には、契約書の作成に必要な印紙税や、権利関係の手続きにかかる登録免許税、不動産の取得に対して課される不動産取得税などが含まれます。
また、司法書士に手続きを依頼するときは司法書士への報酬が必要です。
金融機関自体に支払う融資の手数料や、火災保険料なども諸費用の一部です。
不動産会社に支払う仲介手数料や売主の方に支払う固定資産税の清算金なども含まれます。
そのため諸費用だけでも100万円を超えることが多く、自己資金で用意できる方ばかりではありません。
自己資金で諸費用を用意するのが難しいときにオーバーローンを選択し、融資によってこれらの費用を支払います。

フルローンとの違い

オーバーローンに似た状態に、フルローンと呼ばれるものがあります。
フルローンとは、住宅の購入代金と同じ金額を頭金なしで借りる状態です。
頭金を用意する必要はありませんが、購入代金以外に発生する諸費用については自己資金で用意する必要があります。
諸費用については原則現金で用意して支払う必要があるため、一般的な住宅ローンやフルローンでは賄いきれないこともあるでしょう。

住宅の購入でオーバーローンを選択するときの注意点

住宅ローンをオーバーローンの状態にすれば、さまざまな諸費用についても融資を利用して支払えます。
一方で、住宅ローンをオーバーローンの状態にすることにはいくつかの注意点もあるため、入念な検討が必要です。

住宅売却時のローン残高に注意する

オーバーローンの状態で住宅を購入したときは、その住宅を売却するときのローン残高に注意する必要があります。
基本的には、住宅ローンを完済していない住宅を売却することはできません。
しかし、該当の住宅を売却した代金で住宅ローンを完済できるのであれば、そのまま売却が認められます。
住宅は、経年などによって価値が年々減少しますが、一般的な住宅ローンではそもそも購入代金より低い金額の融資を受けているためローン残高も少ない可能性が高いです。
一方で、オーバーローンの状態では住宅の購入費用よりも高い金額での融資を受けており、売却時も高いローン残高が残っているケースがあります。
無事に不動産を売却するためにはそのローン残高よりも高い金額で売らなければならず、とくに購入直後は返済が難しい可能性があるため注意しましょう。

諸費用分のローンが別枠になる可能性もある

諸費用を融資によって賄うときは、住宅ローンに含めて借りられることもあれば、諸費用の分だけ別枠のローンになることもあります。
別枠のローンを組むことになると、住宅ローンと比べて高い金利が適用され、支払う費用の総額が高くなる可能性があるのが注意点です。
住宅を購入するための住宅ローンはそれ以外のローンよりも金利が低く設定されていますが、諸費用については住宅の購入費用の一環ではないと見なされる可能性があります。
諸費用を融資で賄うつもりで資金計画を立てたときに、住宅ローンとして想定しているケースと別枠のローンとして想定しているケースとでは支払い額が異なるでしょう。
返済総額が高くなることは、毎月の支払い額が増えることでもあります。
したがって、オーバーローンの状態を選択するときの資金計画には十分な注意が必要です。

オーバーローンは審査が厳しい

オーバーローンの状態を選択するときの注意点は、金融機関による審査が厳しくなることです。
住宅の購入価格以上の高額な融資をおこなうと、債務者が返済を滞納するリスクが高まります。
そのため、金融機関はそのようなリスクの大きい融資をあまりおこないたくありません。
オーバーローンの状態で融資を受けようとする方が滞納せずに返済をおこなえるか、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなるでしょう。

住宅をオーバーローンの状態で購入するリスク

住宅をオーバーローンの状態で購入すると、債務者側にもさまざまなリスクが発生します。
したがって、オーバーローンの状態を選択して住宅を購入する前に、入念な資金計画を練って将来設計を検討する必要があるでしょう。

住宅の売却に関するリスク

オーバーローンのリスクとは、住宅の売却が難しくなる可能性があることです。
住宅ローンを借りて購入した住宅は、ローンを完済しない限りは売却できなくなります。
オーバーローンの状態で購入した物件を売却するには、その物件を購入したとき以上の価格で売らなければならない可能性が高いです。
ローン残高が減っておらず、売却代金だけでの完済が難しいのであれば、返済費用を自己資金から捻出する必要があります。
一方で、自己資金を充てても完済が難しいようであれば、その住宅は売却できません。
結果的に、住宅を売却して手放したいのに売却できない状況になってしまい、返済そのものが厳しくなる可能性があります。
何らかの事情で収入を失い、月々の返済が難しくなったときはとくにその影響が大きくなるでしょう。

財産分与に関するリスク

オーバーローンには、離婚時の財産分与に関するリスクも存在します。
財産分与とは、離婚のときに婚姻期間中の財産を夫婦で分け合う処理のことです。
婚姻期間中に購入した住宅は夫婦の共有財産であるため財産分与の対象ですが、オーバーローンの状態だと処理が複雑になる可能性があります。
そもそも、オーバーローンで購入した住宅は、通常どおりの財産とは見なされない可能性があるのです。
不動産を売却した代金が全額ローンの返済に充てられる可能性が高く、現金を財産として分け合うのも難しいでしょう。
また、オーバーローンの状態で購入した住宅はそもそも売却が難しいため、返済しやすいローン残高になるまで売れないこともあります。
そうなると、離婚後も夫婦のうちどちらか一方が該当の住宅に住み続けることになりますが、住んでいる期間のローンの返済についてトラブルになる可能性があるでしょう。
とくに、ペアローンなどで住まない側にも返済の義務が生じるケースでは、ローンの支払いに別途調整が必要になる場合があります。
これらのリスクを抱える可能性があるため、オーバーローンを選択するときはしっかり検討することが大切です。

まとめ

住宅を購入するときのオーバーローンは、住宅の購入代金よりも融資の金額のほうが高い状態です。
オーバーローンの状態で住宅ローンを組むと、住宅の売却が難しくなります。
また、ローンの審査が厳しくなるほか、諸費用分のローンは別枠になり金利が高くなる可能性もあるでしょう。