ローンが残る投資用物件は売却できる？売却する理由や対処法についても解説

投資用物件を売却したいと思っても、まだ住宅ローンが多く残っており、「本当に売却できるのだろうか」と不安に感じていませんか。
ローンが残っていても売却は可能ですが、売却代金で完済する必要があり、残債の状況に応じた正しい対処法が成功の鍵です。
本記事では、ローンが残った物件を売却する仕組みから、残債の状況に応じた対処法までを解説いたします。
ローンに関する不安を解消し、スムーズな売却を実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

ローン残債ありの投資用物件が売却できる仕組み

投資用物件を売却する際は、まずローン残債の扱いや抵当権について理解しておくことが重要です。
ここでは、ローン残債があっても売却できる仕組みと、基本的な流れについて解説していきます。

ローンがあっても売却可能

ローンが残っている投資用物件であっても、正しい手順さえ踏めば問題なく売却できます。
その仕組みの鍵を握っているのが、物件に設定された「抵当権」を抹消する手続きです。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が物件を差し押さえるために担保として設定する権利を指します。
この抵当権が付いたままの物件では、買い手は将来のリスクを心配してしまい、安心して購入できません。
そのため、不動産の売買では、物件の所有権を買い手に移すと同時に、抵当権を抹消することが絶対条件となります。
つまり、抵当権を抹消するための条件が、ローンをすべて返済することにつながるのです。

売却価格と残債の試算

売却を具体的に考え始めたら、売却価格とローン残債の差額を計算することが欠かせません。
売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態が、もっとも理想的な状況といえるでしょう。
たとえば、売却価格が3,000万円で残債2,500万円なら、諸経費を差し引いても手元にお金が残ります。
一方で、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、注意が必要です。
売却価格2,800万円で残債が3,000万円だと、不足する200万円を自己資金で用意しなくてはなりません。
不足分を準備できなければ、原則として売却手続きを進めることは難しくなります。

金融機関との交渉と手続き

売却をスムーズに進めるには、金融機関との事前のやり取りや手続きの流れを理解しておくことが大切です。
買い手が見つかり決済日が決まったら、速やかに金融機関へ一括返済の正式な申し込みをおこないます。
手続きの全体的な流れとしては、まず査定と資金計画から始め、不動産会社と契約を結びます。
次に、売買契約が成立したら金融機関へ一括返済を申し込み、決済日を待ちましょう。
決済日当日は、買い手から受け取った売却代金でローンを完済し、金融機関から抵当権を抹消するための書類を受け取ります。
最後に、司法書士が所有権の移転と、抵当権の抹消登記を同時に申請することで、手続きは完了です。

投資用物件を売却する3つの代表的な理由

前章では、ローン残債があっても売却できる仕組みを解説しましたが、そもそもなぜ売却を検討するのでしょうか。
ここでは、投資用物件を売却する主な理由について解説いたします。

資産の組み合わせの見直し

まず、より良い資産を築くための前向きな戦略として、売却が選ばれることがあります。
その方法が、今ある物件を売却して新しい物件を購入する「資産の入れ替え」です。
たとえば、購入時より価値が上がった物件を売り、その利益を元手にして、より高い収益が見込める物件へ再投資します。
このように、資産を入れ替えることで、所有する資産全体の収益性をさらに高めることが期待できるでしょう。
また、資産の入れ替えは、地価が下がる場合などのリスクを分散させるうえでも、有効な手段といえます。

物件管理の負担を軽減

不動産投資は安定した収入が魅力ですが、実際の運営には多くの費用や手間がかかるものです。
給湯器やエアコンといった設備の交換にくわえ、10数年ごとには外壁塗装などの大規模な修繕も必要です。
こうした出費は手元に残るお金を圧迫し、空室が長引けば収益はさらに悪化してしまいます。
そのうえ、家賃滞納の催促や入居者同士のトラブル対応など、多くの手間も発生します。
オーナー自身が高齢になったり、転勤で物件から遠く離れたりすると、これらの管理は負担となるでしょう。

税金負担を最適化する

不動産投資の収益を左右する要素に「減価償却費」があります。
これは、建物の購入費用を法律で定められた年数で分割し、毎年経費として計上できる仕組みです。
しかし、法律で定められた耐用年数を過ぎると、減価償却費は経費にできなくなります。
そうなると、家賃収入は同じでも帳簿上の利益が急に増え、結果として納税額が上がってしまうのです。
この収支が悪化するタイミングは、多くの投資家が売却を検討する一つの目安となっています。
また、元気なうちに物件を現金化しておくことで、将来の遺産分割が容易になり、親族間のトラブルを未然に防ぐことにも繋がります。

ローン残債を乗り越えるための対処法

ここまで売却の基本と理由を解説しましたが、実際の売却損益に応じた動きもおさえておきましょう。
最後に、ローン残債の状況に応じた対処法について解説していきます。

利益が出た場合

売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの状況では、手元に利益が残ります。
売却によって手取り額を増やすには、まず売却価格をできるだけ高く設定することが重要になります。
そのためには、信頼と実績のある不動産会社をパートナーに選び、最適な販売戦略を立ててもらいましょう。
また、売却にかかる仲介手数料や税金といった諸費用を、可能な限り抑える視点も大切です。
とくに注意したいのが、売却で得た利益に対して課される「譲渡所得税」という税金です。
この税率は物件の所有期間によって異なり、5年を超えて所有している方が格段に低くなります。

損失が出た場合

売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの状況では、より慎重な対応が求められます。
もっとも基本的な解決策は、預貯金などの自己資金を用意して不足分を埋めることです。
十分な自己資金がない場合は、不足額をまかなうための新たなローンを組む方法もあります。
ただし、これは追加の借り入れとなるため審査は厳しく、返済計画を慎重に立てる必要があります。
また、自己資金も新たな借り入れも難しい場合に検討するのが、「任意売却」という手段です。
競売にかけられるよりも市場価格に近い値段で売却できる可能性が高い、などの利点があります。
しかし、売却後も残った借金の返済は続くため、専門的な知識を持つ不動産会社への相談が不可欠です。

専門家への相談と計画性

どのような状況であっても、投資用物件の売却には専門家の力と計画性が成功の鍵となります。
不動産会社は、適正な価格査定や販売戦略の立案など、売却実務の中心を担ってくれるパートナーです。
また、利益が出た場合の譲渡所得税の計算や節税については、税理士に相談すると良いでしょう。
さらに、任意売却などで金融機関との交渉が複雑になる場合は、弁護士が心強い味方になってくれます。
これらの専門家とはできるだけ早い段階から連携し、売却全体の流れを把握しておくことが重要です。

まとめ

ローンが残っていても、売却代金で一括返済して抵当権を抹消すると売却は可能で、事前に資金計画を立てることが重要です。
売却はより良い資産を築くための戦略や、管理負担の軽減、減価償却が終わるタイミングでの税金対策といった理由でおこなわれます。
利益が出る場合は税金対策を、損失が出る場合は不足分の補填方法を考え、専門家と連携しながら計画的に進めることが大切です。