空き家を売る方法は？貸す場合の判断基準やポイントも解説

ご実家を相続したものの誰も住む予定がなく、空き家のまま持ち続けるべきか、手放すべきか、お悩みではありませんか。
たとえ誰も住んでいなくても、空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費がかかり続け、遠方からの管理も負担となってしまいます。
本記事では、空き家を「売る」場合と「貸す」場合の判断基準、そして最適な売却方法のポイントを解説いたします。
ご自身の所有している空き家にとって最善の選択を知りたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を貸すか売るかの判断基準

空き家をどうすべきか悩んだ際、おさえるべき判断基準があります。
まずは、空き家を売るべきか貸すべきかの判断基準や、それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

売るか貸すかの比較項目

空き家を所有している場合、利用していなくても「維持費」が継続的に発生します。
維持費の中でとくに大きな割合を占めるのが、「固定資産税・都市計画税」です。
空き家が「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され勧告を受けると、この特例が解除され税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
また、建物は時間と共に古くなるため、「修繕・管理費」も考えなければなりません。
遠方の所有者は、草刈りや清掃などを業者に任せる必要があり、その「管理委託費」も継続的な負担となります。
これらの維持費を合計すると、年間で数十万円単位となることも珍しくありません。

売却と賃貸運用のメリット

こうした維持費の負担を踏まえたうえで、売却と賃貸運用それぞれのメリットを比べ考えることが大切です。
まず、空き家を売却した場合のメリットは、「まとまった現金を一度に手にできること」と「将来にわたる管理負担やリスクから完全に解放されること」です。
売買契約が成立すれば現金をすぐに確保でき、相続税の支払いに充てたり新しい資産運用に活用することができます。
一方で、賃貸運用を選択した場合は、「継続的な家賃収入」と「節税効果」が主なメリットとして挙げられます。
立地や物件の状態が良ければ、毎月安定した家賃収入を得ることができ、将来の私的年金代わりとして期待できるでしょう。

デメリットと最終判断

売却する場合のデメリットは、「大切な資産を手放す」ことになり、将来の利用機会や価値上昇の可能性を失う点です。
対照的に、賃貸運用には「空室リスク」や「家賃滞納リスク」、さらには給湯器故障や雨漏りなどの「修繕負担」が伴います。
建物が古くなるほど修繕の頻度と費用は増え、長期的な精神的・金銭的負担が大きくなります。
売却は、管理を怠り、「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定されるリスクを断ち切る方法です。

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空き家を売る代表的な3つの方法

前章では、売却か賃貸かの判断基準について述べましたが、売却を決めた場合、どのような方法があるか気になりますよね。
ここでは、空き家を売る主な3つの方法について、解説いたします。

古家付きで売却する

まず考えられるのは、既存の建物を解体せず、土地と建物をセットにして現状のまま売却する「古家付き」という方法です。
この選択肢におけるメリットは、解体費用やリフォーム費用といった追加負担が発生しない点です。
売却活動をすぐに開始でき、早めにお金に換えやすいこともメリットといえるでしょう。
築20～25年以内など、建物に住む価値が残っている場合や、古民家のように古さに希少価値を見出す購入層にも適しています。

解体して更地で売却

次に、売主の費用負担で建物を解体撤去し、土地だけの状態、つまり「更地」にしてから売却する方法があります。
買主にとっては購入後に自由に建物を設計でき、解体の手間や費用を心配する必要がありません。
この方法は、建物が古く倒壊の危険がある場合や、中古住宅として再利用が難しい場合に適しています。
ただし、「解体費用」として、木造住宅でも100万円以上、構造によってはさらに高額になる点には注意しましょう。
また、更地になると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が3倍～6倍に跳ね上がります。
売却活動が長引くほど負担が増えるため、買主と「解体更地渡し」で契約し、引き渡し直前に解体する方法が望ましいでしょう。

リフォームして売却

最後に、売主が費用を投じて建物を修繕したり改修したりし、価値を高めて売却する方法が考えられます。
この方法を選択するうえで重要な判断基準は、「投資したリフォーム費用を上回る売却益が見込めるかどうか」という点です。
実際には、投入したリフォーム費用をすべて取り戻すことは難しく、買主の好みと合わなければ、価値を高めるどころか敬遠される可能性もあります。
費用対効果が出やすいのは、大規模改修よりも「見た目をきれいにするリフォーム」です。
判断が難しいため、不動産会社に相談し、専門家の意見を聞きながら費用対効果を見極めることが不可欠です。

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空き家を高くスムーズに売るポイント

ここまで、売却の判断基準や方法を解説しましたが、実行するうえで重要なポイントもおさえておきましょう。
最後に、空き家を高く・スムーズに売るためのポイントについて、解説していきます。

境界確定と測量の実施

空き家を含む不動産売却で大切な準備が、「隣地との境界確定」です。
どこまでが自分の土地か、不明確なままでは買主は安心して購入できず、住宅ローン審査でも境界確定が求められることがあります。
売却後に境界トラブルが発生すれば、解決に時間がかかり売却活動が止まってしまいます。
この事態を避けるため、土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者全員の立ち会いと合意を得て境界標を設置する、「確定測量」をおこないましょう。
作成される「確定測量図」は、境界を公的に証明する重要書類となり、安全な取引を実現します。
確定測量には、3か月〜半年程度の期間と数十万円の費用がかかるため、早めに始めることが大切です。

事前の売却計画を立てる

空き家売却は特有の問題が多いため、その場しのぎで進めず、明確な手順で計画を立てることが求められます。
まず、相続した空き家であれば、「相続登記」が完了しているかを確認することが必要です。
次に、境界確定や残置物撤去にかかる期間も考えながら、「いつまでに売却したいか」というスケジュールを設定します。
計画段階で確認すべきは「税金」と「補助金」であり、これらは手元に残る金額に直接関係する重要な要素です。
また、地方自治体によっては、空き家の解体やリフォームに対する補助金制度を設けている場合があるため、役所の窓口などで最新の情報を確認しましょう。

建物の現況把握と補修

長期間人が住んでいない空き家は、所有者も気づかないうちに、建物や設備の劣化が進んでいることが多くあります。
雨漏りやシロアリ被害など、大きな問題を隠して売却し引き渡し後に発覚した場合、売主は「契約不適合責任」を問われるかもしれません。
そこで有効なのが、建築士などが劣化状況を客観的に診断する、「ホームインスペクション（建物状況調査）」の活用です。
また、残った家財道具はすべて片付けるようにしましょう。
残置物を撤去し室内を空にしたうえで、ハウスクリーニングや庭の草刈り、電球交換、換気をおこなうことが大切です。

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まとめ

空き家は所有するだけで維持費がかかり、税金が最大6倍になる恐れもあるため、賃貸運用の負担を考えると売却は合理的といえます。
売却方法は、「古家付き」「更地」「リフォーム」の3つがあり、解体費や固定資産税の変動、投資効果を比較することが重要です。
売却成功させるには隣地との境界確定が大切で、税金計画や残置物撤去、清掃による第一印象の改善も欠かせません。