負動産の相続について！負担を減らす手放し方も解説

親や親族から実家などの不動産を相続する予定があるものの、将来的な維持費や管理の手間に対する不安でお困りではありませんか。
利用予定のない不動産を放置すると、固定資産税が毎年かかり続けるだけでなく、建物の老朽化による特定空き家への指定など、多くのリスクや経済的負担を抱え込むことになります。
本記事では、資産ならぬ「負動産」となってしまう原因やコストから、売却や寄附などを活用した手放し方、最終手段となる相続放棄の判断基準までを解説します。
将来の不動産相続に備え、自分や家族の負担となる負動産問題にしっかりと対策しておきたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

負動産とは？

不動産相続にあたり、まずは負動産の定義や生じるコストなどの基礎からおさえる必要があります。
本記事では、負動産の基本や、放置によって生じる問題点について解説します。

負動産の定義と背景

負動産とは、所有しているだけで税金や維持費がかかり、収益や活用の見込みが立ちにくい不動産のことです。
たとえば、遠方にある古い実家や使い道の限られる山林、管理に通いづらい別荘などが挙げられます。
本来、不動産には住む、貸す、売るといった活用方法がありますが、地域の需要によって選択肢は変わるでしょう。
また、人口減少や高齢化が進む地域では、買主や借主が見つかるまで時間を要する場合もあります。
そのため、相続後に住む予定がない物件ほど判断が先送りされやすく、維持費が積み重なる前に、家族で方向性を話し合うことが大切です。
将来の負担を抑えるには、現状の把握が欠かせません。

継続する経済的負担

負動産を所有すると、使っていない物件であっても固定資産税が毎年発生し、市街化区域内などの土地や家屋では都市計画税もかかります。
地方の不動産でも、年に数万円～十数万円かかることがあり、長く持つほど家計への影響は大きくなるでしょう。
さらに、建物の換気や清掃、庭木の手入れ、現地へ通う交通費なども管理に必要です。
火災保険や地震保険、水道や電気の基本料金など、見落としやすい支出もあります。
また、マンションの場合は空室でも管理費や修繕積立金が続くため、毎月は小さく見えても数年単位ではまとまった支出になりかねません。
相続前に年間費用を整理しておくと、保有と処分の判断がしやすくなります。

空き家と放置リスク

負動産を空き家のまま放置すると、屋根や外壁の劣化が進み、修繕費が膨らむ恐れがあります。
万が一、建物の一部が落下して近隣に損害を与えた場合、所有者の責任が問われるでしょう。
また、雑草の繁茂や不法投棄、防犯面の不安など、周囲に影響する問題も起こりやすくなります。
管理不足が続くと、特定空家等や管理不全空家等に指定される場合もあるため注意が必要です。
そのため、相続前から管理方法や処分の方針を決めておけば、費用や手続きの見通しを立てやすく、家族の負担も抑えやすくなります。
小さな劣化の段階で対応することが、大きな出費の予防につながるでしょう。

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負動産を処分する3つの方法と手順

前章では、負動産の問題点について述べましたが、所有者としてはできる限り早く手放したいと考えるのが自然です。
ここでは、不要な負動産を円滑に処分するための手立てや、手順について解説します。

通常売却の流れとコツ

負動産を手放す際は、まず不動産会社に相談し、売却に向けた査定を受ける方法が考えられます。
査定は、資料をもとに算出する机上査定と、担当者が現地を確認する訪問査定の2種類です。
ただし、古い建物や土地では境界、道路、水道などの状況が価格に影響するため、現地確認が安心です。
また、売却方法には買主を広く探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。
仲介は買主を探しやすく、買取は手続きの見通しを立てやすいため、物件の状態や希望時期に合わせて検討しましょう。
必要書類や修繕の有無も早めに確認すれば、売却活動を落ち着いて進められます。

空き家バンクの仕組み

通常の売却が難しい場合は、自治体が運営する空き家バンクの活用も選択肢になります。
空き家バンクは、空き家を手放したい所有者と、移住や二拠点生活を考える利用希望者をつなぐ制度です。
そのため、一般的な売却では届きにくい層へ情報を届けられ、新たな需要が見込めるでしょう。
また、自治体によっては改修費や、家財道具の撤去費を支援する制度が用意されています。
ただし、自治体は主に情報提供を担うため、見学対応や条件調整を進める際は、協定先など専門の不動産業者へ仲介を依頼すると安心です。
登録条件は自治体ごとに異なるため、対象地域の窓口で確認しておきましょう。

自治体への寄附と条件

売却や空き家バンクの利用が難しい場合は、寄附によって不動産を手放す方法もあります。
しかし、自治体が受け入れるのは、公園や道路など行政目的で活用できる見込みがある物件が中心です。
公益法人へ寄附する場合も、事業目的に合い、将来の管理費を負担できるかが確認されるでしょう。
また、法人へ寄附すると、売却していなくても税金が発生するみなし譲渡に注意が必要です。
土地のみを相続した場合は、相続土地国庫帰属制度も候補になりますが、建物がないことなどの要件があるため、専門家へ確認してください。
寄附は必ず受け入れられる方法ではないため、売却などと並行して検討すると良いでしょう。

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相続放棄で負担を回避する手続きと判断基準

ここまで、負動産の処分方法を解説しましたが、相続自体を最初から回避する選択肢もおさえておきましょう。
最後に、相続放棄の手続きや、迷った際の判断基準について解説します。

放棄の基本と手続き

相続放棄とは、亡くなった方の財産を受け継ぐ権利を、すべて手放す法的な手続きです。
負動産や借金を引き継がずに済む一方で、預貯金や価値のある不動産も受け取れなくなります。
手続きは原則として、自分が相続人になったと知った日から、3か月以内が期限とされています。
この期間は、熟慮期間と呼ばれ、財産の内容を調べて相続するか判断するための大切な時間です。
また、相続放棄は親族間の合意だけでは成立せず、家庭裁判所へ申述書を提出し、意思確認を経て受理される必要があります。
期限を過ぎると選択肢が狭まるため、迷った段階で必要書類を確認しておくと良いでしょう。

事前の財産調査のコツ

相続放棄は、一度受理されると撤回が難しいため、事前の財産調査を丁寧に進めることが欠かせません。
まずは、通帳や郵便物を確認し、預貯金、借入金、税金の未払いなどを整理しましょう。
不動産は市区町村で名寄帳を取得すると、同じ市区町村内の土地や建物を把握しやすくなります。
また、負債は督促状やカード明細の確認にくわえ、信用情報機関への開示請求で調べる方法もあります。
ただし、対象財産を売却したり解体したりすると相続を承認したとみなされる場合があるため、財産の内容が固まる前の処分は避けてください。
迷う場合は調査結果を一覧にまとめると、専門家への相談が円滑です。

放棄後の影響と相談先

相続放棄をすると、法律上は初めから相続人ではなかった扱いとなり、相続権は次の順位の親族へ移ります。
たとえば、子ども全員が放棄した場合は親や兄弟姉妹へ移ることがあるため、事前の共有が必要です。
また、放棄した時点で相続財産に属する物件を現に占有している場合、次の管理者へ引き渡すまで保存義務を負うことがあります。
親族全員が放棄したときは、家庭裁判所から相続財産清算人が選任されるケースもあるでしょう。
そのため、期限や費用、今後の流れに不安がある場合は、弁護士や司法書士へ早めに相談し、親族で判断しやすい状況を整えると安心です。
放棄は自分だけで終わらないため、関係者へも伝えましょう。

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まとめ

負動産は、所有するだけで固定資産税や維持費がかかり、空き家の放置は劣化や行政指導のリスクがあります。
手放す方法には、不動産会社による売却・買取、自治体の空き家バンク活用、条件を満たす寄附があります。
相続放棄は3か月以内の手続きが必要なため、事前に財産を調査し、迷う場合は早めに専門家へ相談しましょう。