長期優良住宅とは？購入するメリットやデメリットも解説

新築一戸建ての購入を検討するなかで、「長期優良住宅」という言葉を耳にして、自分の家も認定を受けるべきか迷われてはいませんか。
資産価値が維持しやすい高性能な住宅は魅力ですが、初期費用やメンテナンスの手間も必要となるため、本当に費用対効果が見合うのか判断が難しいですよね。
本記事では、長期優良住宅の認定を受けるための基準をはじめ、住宅ローン控除などのメリットから、あらかじめ知っておきたいデメリットまでを解説します。
長期的な視点で損をしない家づくりを実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

長期優良住宅とは

長期優良住宅を検討するうえでは、どのような家が対象になるのかという基本からおさえることが大切です。
まずは、制度が作られた背景や、具体的な認定基準について解説していきます。

制度ができた背景と目的

長期優良住宅とは、2009年6月にスタートした認定制度であり、長く快適に暮らせる住まい選びの目安となります。
この制度は、家を建てては壊す社会から、良いものを作って大切に使う社会へと転換するために整えられました。
日本の住宅は、約30年で取り壊されることが多い傾向にありましたが、点検や手入れをおこないながら、長く住み続ける文化を育むことを目指しています。
結果として、建設廃棄物を減らし環境に貢献できるほか、税制優遇や補助金といった支援を受けやすい点も魅力です。
国が長く住み続けられると認定を与えた住宅であれば、世代を超えて住み継ぐ際にも安心感が高まります。

認定に必要な性能基準

長期優良住宅の認定を受けるには、建物が長く安心して使える構造や設備を備え、複数の性能基準を満たす必要があります。
構造躯体は75年～90年程度の使用を想定し、数世代にわたり住み続けられる耐久性が求められます。
耐震性では、2022年10月の法改正によって基準が厳格化されており、現在は原則として最高等級である「耐震等級3（建築基準法の1.5倍の強度）」を確保する必要があります（※計算方法により一部例外あり）。
あわせて、断熱等性能等級5や一次エネルギー消費量等級6など、ZEH水準の省エネ性能も必要です。
さらに、30年以上の維持保全計画や景観・防災への配慮が求められ、定期的な点検を重ねることで資産価値の維持につながります。

申請の流れと費用

長期優良住宅の認定は着工前に申請することが重要なため、契約段階から担当者と流れを確認しながら、余裕を持って準備を進めましょう。
まず設計図書を整え、登録住宅性能評価機関に技術的審査を依頼しますが、期間はおおよそ2週間～1か月、費用は5万～10万円が目安です。
その後、適合証を受け取ってから所管行政庁へ認定申請をおこない、1週間～2週間ほどで結果が出るケースが一般的です。
認定通知書を受け取ったら着工し、完成後は工事完了報告書を提出して、維持保全計画に沿った点検を始めます。
申請代行費用などを含めると、初期費用は20万～30万円程度が目安となるため、全体の資金計画に組み込んでおくと良いでしょう。

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長期優良住宅を購入する3つのメリット

前章では、認定の仕組みについて述べましたが、実際に購入するとどのような恩恵があるのか気になりますよね。
ここでは、住宅ローンの金利優遇や、税金の控除といったメリットについて解説します。

住宅ローンの金利優遇

長期優良住宅は国が品質を認めた住まいのため、金融機関からの評価も高く、ローン条件で優遇を受けられる可能性があります。
住宅ローン減税では、一般住宅より借入限度額が大きく設定される場合があり、年末残高に応じた控除によって家計の負担を抑えやすくなります。
そのため、制度の内容を理解しておくと、返済計画にも余裕を持たせやすくなるでしょう。
また、フラット35Sを利用すれば当初金利の引き下げを受けられるケースもあり、固定金利なら毎月の返済額も安定します。
ただし、優遇内容は時期や条件で変わるため、事前に金融機関へ相談し、自分に合ったプランを確認しておくことが大切です。

節税効果と減税措置

長期優良住宅の認定を受けると、質の高い住宅として扱われ、税制面での優遇を受けやすくなります。
固定資産税の減額期間が延長される場合があるため、毎年の税負担を抑えやすくなります。
また、登録免許税の軽減や不動産取得税の控除拡大など、取得時の費用を抑えられる制度が用意されている点もメリットです。
これらの優遇を受けるには期限内の申請が必要なため、早めに準備を進めておくことが大切です。
なお、制度内容は自治体ごとに異なるため、住宅会社や窓口に相談しながら確認すると良いでしょう。

資産価値とコスト削減

長期優良住宅は、耐震等級2以上や劣化対策など、長く安心して住み続けられる性能を備えています。
数世代にわたり住み継ぐことを前提とした基準があるため、将来の住み替えや相続の場面でも、建物の価値を説明しやすくなります。
また、ZEH水準の省エネ性能により冷暖房効率が高く、光熱費を抑えやすい点も魅力です。
配管や設備が点検しやすい設計になっているため、将来のリフォームや交換も負担を抑えやすくなります。
さらに、維持保全計画に沿って点検記録を残しておけば、資産価値を支える材料になります。

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購入前に確認したい長期優良住宅のデメリット

ここまで多くの利点を解説しましたが、購入後に安心して暮らせるよう、あらかじめ確認しておきたいポイントもおさえておきましょう。
最後に、初期費用の考え方や維持管理の大切さといった注意点について解説していきます。

建築費と申請費の考え方

長期優良住宅では、耐震性や省エネ性を高めるために高性能な断熱材や窓、設備を採用するため、その分が建築費に反映されます。
これらは、快適さと安全性を支える大切な要素であり、将来を見据えた投資と考えられます。
また、認定を受けるには技術的審査や行政手数料が必要で、代行費用を含めると20万～30万円程度が目安です。
申請は着工前におこなう必要があるため、設計や審査の期間を踏まえて、余裕のあるスケジュールを組みましょう。
初期費用はかかりますが、性能が公的に証明される安心感や将来の資産価値を考えると、十分に検討する価値があります。

点検と維持管理の重要性

長期優良住宅の認定を受けると、30年以上の維持保全計画を立て、定期的な点検と必要なメンテナンスを続けていきます。
点検しやすい設計になっていますが、将来の点検費用や修繕費はあらかじめ見込んでおくことが大切です。
また、地震や台風の後には臨時点検をおこない、建物の状態を早めに確認するようにしましょう。
点検結果を記録として残しておけば、次の修繕時期を判断しやすくなり、住まいの寿命を延ばすことにも役立ちます。
さらに、省エネで抑えられた光熱費の一部をメンテナンス資金として積み立てておくと、家計に無理なく住まいを守り続けられます。

ライフプランに合わせて検討する

長期優良住宅は、長く住み続けることで価値を発揮する住まいのため、将来のライフプランを踏まえて検討することが大切です。
数年で住み替える予定がある場合は、税制優遇のメリットと手続きの手間を比較して判断すると、納得しやすくなります。
着工後に間取り変更が生じると、計画変更申請が必要になることもあるため、事前の打ち合わせで内容を固めておきましょう。
また、延べ床面積が75㎡未満の住宅を検討している場合は、認定基準を満たせるかどうか早めに確認しておくことが大切です。
景観や災害リスクなどの地域条件も含めて検討し、将来を見据えて、長く愛着を持てる住まいかどうかを見極めることが重要です。

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まとめ

長期優良住宅は2009年に始まった認定制度で、耐震性や省エネ性などの基準を満たし、着工前に申請することが必要です。
認定を受けると、住宅ローンの金利優遇や税制上の控除を受けられるため、光熱費削減や資産価値の維持にもつながります。
初期費用や手続きは必要ですが、30年以上の維持保全計画に沿って点検とメンテナンスを続けることで、安心して住み続けられる家になります。